【中國(guó)MBA教育網(wǎng)訊】8月29日，第二十二期同濟(jì)EMBA同享慧沙龍成功舉辦。本期主題為：“后疫”時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)與產(chǎn)品展望。來(lái)自37班旭輝集團(tuán)的校友沙歡為大家傾力分享他對(duì)“后疫”時(shí)代房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷和新一代房地產(chǎn)產(chǎn)品的觀察。同時(shí)，我們還有幸邀請(qǐng)到同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院建設(shè)管理與房地產(chǎn)系副主任唐代中副教授做客本期沙龍主持和分享他的觀點(diǎn)。參與本次沙龍的同學(xué)和校友踴躍發(fā)言提問(wèn)，積極互動(dòng)，全場(chǎng)活動(dòng)干貨滿滿。

唐教授開(kāi)場(chǎng)介紹道，疫情為世界經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了非常大的不確定性的負(fù)面影響。世界銀行在6月份出臺(tái)關(guān)于全球經(jīng)濟(jì)展望的最新報(bào)告，預(yù)估全球經(jīng)濟(jì)2020年會(huì)下降5.2個(gè)百分點(diǎn)，主要表現(xiàn)在全球主要的經(jīng)濟(jì)體中，而中國(guó)或許是其中唯一一個(gè)能保持正增長(zhǎng)的國(guó)家。

沙歡表示，本次疫情改變了我們很多東西：我們的生活習(xí)慣，甚至把我們的很多城市的建設(shè)，我們整個(gè)城市的運(yùn)營(yíng)生態(tài)，也做了一些革命。我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在疫情期間，杭州是全球最先使用綠碼的城市之一，通過(guò)整個(gè)城市的這種智慧系統(tǒng)，也給我們其他的城市，乃至其他國(guó)家更多的一些思考。

房地產(chǎn)行業(yè)三大主要發(fā)展階段及趨勢(shì)

第一個(gè)階段，從2000年到2010年，一個(gè)遍地是黃金的階段。只要不犯大錯(cuò)“躺贏”的普世性政權(quán)時(shí)代；第二個(gè)階段，從2010年到2020年，第二個(gè)10年是白銀時(shí)代，但這要看區(qū)域、看市場(chǎng)，屬于機(jī)會(huì)性市場(chǎng)。第一個(gè)10年是樸實(shí)性的機(jī)會(huì)，第二個(gè)10是結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)；而在第三個(gè)階段，2020年到2030年，可能會(huì)是耦合性的機(jī)會(huì)。處在耦合性機(jī)會(huì)時(shí)代，我們需要更多去思考雙邊需求，無(wú)論是客戶層面的需求，還是政府的需求，作為房地產(chǎn)企業(yè)，如何去反哺社會(huì)，去為整個(gè)城市的建設(shè)貢獻(xiàn)一己之力。在未來(lái)，這將會(huì)成為房地產(chǎn)整體企業(yè)面臨的很重要的挑戰(zhàn)。

沙總認(rèn)為，實(shí)際上我們現(xiàn)在經(jīng)常提到的雙循環(huán)，就是一邊要提升我們內(nèi)部的整個(gè)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量，同時(shí)要以更加開(kāi)放的姿態(tài)去融入整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)體，包括我們的城市發(fā)展。之前世界乃至國(guó)家的發(fā)展取決于石油，現(xiàn)在可能更多的取決于大數(shù)據(jù)，取決于我們對(duì)數(shù)字的運(yùn)用，對(duì)數(shù)字的整體管控。所以現(xiàn)在的城市發(fā)展，從之前傳統(tǒng)的存量模式中產(chǎn)生質(zhì)的轉(zhuǎn)變。

總觀這次疫情過(guò)后，從大眾行業(yè)來(lái)看，恢復(fù)最快的是房地產(chǎn)，換而言之，受影響最小的是房地產(chǎn)。當(dāng)然整個(gè)行業(yè)也會(huì)面臨冷熱不均的這個(gè)現(xiàn)象。目前，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入新的階段，逐步會(huì)回歸到制造業(yè)，回歸到實(shí)體行業(yè)。沙總認(rèn)為最近的市場(chǎng)相對(duì)是一種理性的狀態(tài)。

從目前的整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)講，其實(shí)中國(guó)和歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，包括和日本相比的差距還比較大：從城鎮(zhèn)化率來(lái)看，截止到去年應(yīng)該是在60%左右，而發(fā)達(dá)國(guó)家水平基本在75%左右。如果按照每年1%的增長(zhǎng)率，我們還有15年的高速增長(zhǎng)期達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平；從整個(gè)區(qū)域和行業(yè)發(fā)展來(lái)看，都會(huì)經(jīng)歷從農(nóng)村到城鎮(zhèn)到城市化到大都市圈，再到郊區(qū)化的這種發(fā)展歷程。

實(shí)際上中國(guó)目前正處在城市化和都市圈的階段，諸如長(zhǎng)三角生態(tài)圈，黃渤海、廣深區(qū)域、大灣區(qū)等等，未來(lái)可能在整個(gè)城市化推動(dòng)的背景下，可以更多關(guān)注都市圈發(fā)展帶來(lái)的機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)也會(huì)從過(guò)往的高速增長(zhǎng)階段逐步恢復(fù)到存量時(shí)代，其實(shí)在很多城市包括上海、深圳，主要以二手房城中村改造舊改為主，所以未來(lái)整個(gè)行業(yè)大資管的機(jī)會(huì)逐步到來(lái)，物業(yè)公司的 PE股票市值就比房產(chǎn)本身要高很多。因?yàn)槲飿I(yè)公司未來(lái)有很多的業(yè)務(wù)拓展性，通過(guò)疫情發(fā)現(xiàn)大眾對(duì)室內(nèi)場(chǎng)景、對(duì)家的空間的需求會(huì)發(fā)生很多變化。當(dāng)只能宅在家里的時(shí)候，會(huì)發(fā)生各種各樣的活動(dòng)，這些居家行為不僅對(duì)我們的經(jīng)濟(jì)，對(duì)我們的實(shí)體收入產(chǎn)生很大的影響，同時(shí)也改變了我們的生活習(xí)慣。對(duì)我們的居住環(huán)境，對(duì)我們的產(chǎn)品功能本身也會(huì)產(chǎn)生更多的訴求。

旭輝集團(tuán)針對(duì)后疫情時(shí)代開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品

基于旭輝所有產(chǎn)品的設(shè)計(jì)靈感都來(lái)源于用戶，他們對(duì)很多痛點(diǎn)做了梳理，集中在比如：廚房功能不夠全面，餐廳空間比較小，室內(nèi)空間切割的比較瑣碎等等。用戶也會(huì)有他自己理想中的狀態(tài)，比如有沒(méi)有一個(gè)寬大的可以供室內(nèi)活動(dòng)的陽(yáng)臺(tái)，有沒(méi)有通過(guò)智能化去解決無(wú)接觸管理系統(tǒng)等等。對(duì)于這些需求，旭輝提出了自己的思考。

房地產(chǎn)產(chǎn)品關(guān)鍵性和競(jìng)爭(zhēng)力

在低利潤(rùn)時(shí)代，只有通過(guò)周轉(zhuǎn)率才能去提升企業(yè)自有資金的回報(bào)率，所以越是在這個(gè)時(shí)候，越是要沉下心去思考。未來(lái)將回歸到居住需求為導(dǎo)向的時(shí)代，產(chǎn)品才是王道。真正能夠提供業(yè)主滿意的產(chǎn)品，才是未來(lái)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核武器。

在產(chǎn)品為勝的趨勢(shì)下，旭輝最近發(fā)布了新一代產(chǎn)品。通過(guò)智能化的鏈接，實(shí)現(xiàn)智能控制。雖然幾年前就有很多行業(yè)、很多社區(qū)使用智能化控制，但目前用的智能化系統(tǒng)相對(duì)是比較初級(jí)版的。對(duì)此，旭輝花費(fèi)了幾年研究和研發(fā)一整套操作系統(tǒng)。

更重要的是，除了這些智能化系統(tǒng)，旭輝集團(tuán)積極思考怎樣從物理性的空間場(chǎng)所到精神場(chǎng)所的升級(jí)。生活在城市里的居民，每天奔波在兩點(diǎn)一線，所以旭輝希望通過(guò)發(fā)自內(nèi)心的觸動(dòng)人們心弦的微笑去點(diǎn)亮生活。

什么叫用微笑？旭輝通過(guò)建筑立面的一些思考，通過(guò)微笑曲線去實(shí)現(xiàn)，包括整個(gè)大區(qū)的功能，大區(qū)的一些會(huì)所的配置等等，有微笑的IP和符號(hào)，讓大家在小區(qū)之外就能感受到心理上發(fā)自內(nèi)心的溫暖。

沙總還為大家詳細(xì)的介紹了小區(qū)應(yīng)用的具體案例。在社區(qū)里增設(shè)了符合各種情況的、適用于各類(lèi)場(chǎng)景的功能。

現(xiàn)階段市場(chǎng)狀況的總結(jié)性分享

房地產(chǎn)現(xiàn)已來(lái)到了純粹為居住的時(shí)代。沙總認(rèn)為對(duì)于城市的開(kāi)發(fā)，對(duì)于每一塊土地的選擇就會(huì)變得非常重要?，F(xiàn)在很多城市，實(shí)際上有很火熱的項(xiàng)目，但也是多元和兩極分化的狀況，核心點(diǎn)是整個(gè)板塊本身的選擇和產(chǎn)品的打造。沙總指出項(xiàng)目的90%取決于土地，土地如果拿錯(cuò)了，通過(guò)產(chǎn)品是很難扭轉(zhuǎn)乾坤的。

未來(lái)城鎮(zhèn)化發(fā)展到一定的階段，沙總表示可能更多應(yīng)去關(guān)注政府所期望的所需要的一些資源。前10年中政府更多關(guān)注商業(yè)體，例如酒店辦公商業(yè)，凡是通過(guò)商業(yè)加住宅的這種模式，能夠快速幫助企業(yè)做大規(guī)模，比如前階段的萬(wàn)達(dá)、新城、寶龍等等。下個(gè)階段更需要幫助政府去解決一些像學(xué)校和產(chǎn)業(yè)園等的城市配套，解決帶產(chǎn)業(yè)資源的模式問(wèn)題。

教授觀察和互動(dòng)

唐教授在互動(dòng)環(huán)節(jié)中以提問(wèn)的方式為大家拋磚引玉，引發(fā)大家思考。

Q：中指的數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)中，每個(gè)季度都有一個(gè)關(guān)鍵詞，在一季度房地產(chǎn)行業(yè)的大數(shù)據(jù)最熱門(mén)的就是疫情。但到了二季度，排第一位的關(guān)鍵詞是銷(xiāo)售，比疫情關(guān)鍵詞多20%。證明大家現(xiàn)在關(guān)心的還是銷(xiāo)售。而實(shí)際上到了二季度，很多投資企業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)其實(shí)迅速上升了。其中我觀察到在一季度中，中小企業(yè)的數(shù)據(jù)并沒(méi)有非常快速增長(zhǎng)，只是頭部企業(yè)趕上來(lái)了，尤其對(duì)一些相對(duì)來(lái)說(shuō)中小微企業(yè)這樣的細(xì)分市場(chǎng)基本沒(méi)有漲幅。所以，我想提問(wèn)的是，整個(gè)下半年后疫情時(shí)代，沙總對(duì)長(zhǎng)三角區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何分析。

A：對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)判，長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。從短期來(lái)看，實(shí)際上今年1-7月，整個(gè)長(zhǎng)三角的市場(chǎng)行情有點(diǎn)類(lèi)似，杭州和南京的市場(chǎng)相對(duì)會(huì)比較熱門(mén)。杭州市場(chǎng)熱主要源于前幾年整個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)人口持續(xù)的凈流入目前比較明顯。上海的市場(chǎng)在前兩年是比較沉寂的，但今年疫情過(guò)后，實(shí)際上也有一些反彈跡象。從1-8月份整個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，相比去年來(lái)講，蘇州市場(chǎng)略微遜色，二手房同比去年下跌了50%，一手房情況稍好，下跌百分之十幾。

目前要預(yù)估接下來(lái)半年或乃至明年的市場(chǎng)，我覺(jué)得核心要素可能還是城市的供求關(guān)系。最關(guān)鍵的兩點(diǎn)，一個(gè)是土地的規(guī)模，土地的出讓規(guī)模；第二就是短期的政策。以蘇州為例，目前限價(jià)政策的執(zhí)行是比較嚴(yán)格的，城市的均價(jià)，城市的最高價(jià)格，都有一定限制。而且新房市場(chǎng)不能有超過(guò)4萬(wàn)均價(jià)的房子。

新房嚴(yán)格限價(jià)會(huì)遏制二手房的成交。之前有很多想買(mǎi)二手房的客戶，就會(huì)去買(mǎi)新房，因?yàn)樾路康膬r(jià)格會(huì)比二手房更低，這是第一個(gè)原因。

第二個(gè)原因：一旦上限被定價(jià)，比如設(shè)置高點(diǎn)為4萬(wàn)，那會(huì)帶來(lái)客戶的一致性預(yù)期，價(jià)格就漲不上去，不會(huì)像之前房地產(chǎn)市場(chǎng)那么熱。之所以之前很熱，也是受客戶預(yù)期的影響，客戶會(huì)砍買(mǎi)漲和追漲殺跌，認(rèn)為你的價(jià)格會(huì)持續(xù)往上漲，所以早買(mǎi)永遠(yuǎn)比較好。

因此可以說(shuō)之前的房地產(chǎn)需求，在開(kāi)始是被過(guò)度透支和提前釋放的，客戶還沒(méi)有到達(dá)這種購(gòu)買(mǎi)力，通過(guò)按揭，甚至親朋好友的拆借去提前買(mǎi)房。迄今為止，市場(chǎng)逐步去杠桿化后，恢復(fù)到一個(gè)相對(duì)理性的狀態(tài)。所以長(zhǎng)三角的市場(chǎng)狀況在全國(guó)目前是最好的。

大灣區(qū)、廣州、深圳最近市場(chǎng)也比較熱，整個(gè)下半年至少不會(huì)比上半年差。目前市場(chǎng)熱度可能跟三四月份市場(chǎng)小爆發(fā)有關(guān)，三四月份受到一二月份積壓的需求集中爆發(fā)。我個(gè)人對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判是：下半年可能會(huì)是上半年的延續(xù)，在局部城市，下半年可能比上半年還要差一點(diǎn)。但到明年，可能到明年年中或下半年，整體市場(chǎng)會(huì)逐步恢復(fù)到上升趨勢(shì)。

接下來(lái)，我來(lái)談下個(gè)人對(duì)于上海的寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前情況和未來(lái)趨勢(shì)的看法。唐教授認(rèn)為寫(xiě)字樓市場(chǎng)有集聚性，它跟住宅還是有一些區(qū)別的，集聚性導(dǎo)致市場(chǎng)分為兩極化。

買(mǎi)房最喜歡的市場(chǎng)是剛需者或中產(chǎn)階級(jí)，寫(xiě)字樓并不是，你會(huì)發(fā)現(xiàn)最好的寫(xiě)字樓并不缺客戶，因?yàn)樗蓄^部效應(yīng)。陸家嘴反而在市場(chǎng)中存在一些問(wèn)題?？陀^來(lái)說(shuō)，哪怕是像北外灘板塊現(xiàn)在的空置率也挺高的，還沒(méi)有成氣候，只是未來(lái)的預(yù)期。但傳統(tǒng)區(qū)域，像太古匯像南京西路這片區(qū)，嘉里中心那幾棟在地標(biāo)性路邊的寫(xiě)字樓，空置率很低，而且租金很高。細(xì)分行業(yè)有待進(jìn)一步探討，從產(chǎn)值的角度看，絕大部分市場(chǎng)還是集中在住宅這個(gè)階段。如果要展開(kāi)探討的話，我可以在未來(lái)和大家做進(jìn)一步的交流。

教 授 觀 點(diǎn)

沙總在前面的分享中提到了三道線，是一個(gè)很新的題目。8月20號(hào)，人民銀行住建部召開(kāi)了一個(gè)座談會(huì)，這場(chǎng)會(huì)議雖然沒(méi)有大幅報(bào)道，但實(shí)際上影響很深遠(yuǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言有兩個(gè)方面特別重要，一個(gè)是政策面，第二個(gè)就是資金鏈。資金鏈三道線叫345新規(guī)，這個(gè)新規(guī)將從2021年1月1日起全行業(yè)推行，三道線包括剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比小于1。真正達(dá)到劃線要求的只有幾家國(guó)企。頭部企業(yè)或多或少都可能還存在負(fù)債率過(guò)高的狀況，現(xiàn)在大部分企業(yè)都在 70%以上。

其實(shí)我反復(fù)提中小企業(yè)，因?yàn)槲矣X(jué)得頭部企業(yè)、上市公司相對(duì)來(lái)說(shuō)渠道更多，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也強(qiáng)，我們現(xiàn)在要關(guān)心更多的中小企業(yè)的生存以及他們未來(lái)的發(fā)展和提高。

現(xiàn)在大的行業(yè)發(fā)展是趨同的，不光是房地產(chǎn)行業(yè)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)華爾街原來(lái)的傳統(tǒng)投行現(xiàn)在更像科技公司，很多地產(chǎn)公司也在觸碰AI區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算這些概念。剛才沙總提到了智慧家居的概念，在未來(lái)場(chǎng)景中，讓人們的生活更智能、更人性、更舒服、更美好的生活場(chǎng)景，旭輝在背后做了很多技術(shù)的設(shè)計(jì)，以及在功能方面的考慮。

在房地產(chǎn)行業(yè)里，沙總有個(gè)觀點(diǎn)我很認(rèn)可，就是房地產(chǎn)在回歸它的制造術(shù)。原來(lái)我們說(shuō)房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)階段具有投資屬性，使用功能主要針對(duì)產(chǎn)品端，現(xiàn)在可能越來(lái)越像制造業(yè)，這意味著行業(yè)會(huì)越來(lái)越細(xì)分。

從我本人的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，原來(lái)在為團(tuán)隊(duì)和很多地產(chǎn)公司，包括有很多制造業(yè)企業(yè)、智能制造企業(yè)做前期的分析的時(shí)候，地產(chǎn)公司要粗線條很多，但制造業(yè)它會(huì)深挖得非常細(xì)，現(xiàn)在開(kāi)始趨同了，各行業(yè)的市場(chǎng)都會(huì)呈現(xiàn)越來(lái)越精細(xì)化的態(tài)勢(shì)。

本期同享慧沙龍就后疫情時(shí)代的房地產(chǎn)的市場(chǎng)和產(chǎn)品做了非常深入的交流和討論。這也是創(chuàng)辦同享慧的一個(gè)初衷。我很欣賞芒格的一句話，成功投資者要到有魚(yú)的地方去撈魚(yú)。也就是說(shuō)，賽道很重要。我認(rèn)為在接下來(lái)的10年里，雖然房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，行業(yè)發(fā)展會(huì)存在困難，但依然是一個(gè)非常好的賽道，它依然存在著結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，很多企業(yè)依然會(huì)收獲良多。今天的關(guān)鍵點(diǎn)在于，響應(yīng)市場(chǎng)新的訴求，對(duì)產(chǎn)品提出新的要求。