【中國MBA教育網(wǎng)采編】黨的十八大正式提出我國要走新型城鎮(zhèn)化道路，強調(diào)人口城鎮(zhèn)化率重于土地城鎮(zhèn)化率。在這一改革形勢下，我國現(xiàn)行土地管理制度及住房制度存在哪些問題，在城市化建設(shè)的新形勢下需要如何跟進？7月20日，中國MBA教育網(wǎng)采訪到同濟大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院施建剛教授，為我們一一揭曉這些問題的答案。

上海超大城市土地稀缺，掌握資源、資產(chǎn)、資本邏輯是關(guān)鍵

      十八大以前，我國城鎮(zhèn)化建設(shè)過度強調(diào)土地城鎮(zhèn)化，通過將農(nóng)村土地轉(zhuǎn)化為國有土地的形式，實現(xiàn)所謂“城鎮(zhèn)化”。施教授認(rèn)為，這是對城鎮(zhèn)化概念的誤解。“真正的城鎮(zhèn)化應(yīng)該是人口脫離農(nóng)村，在教育、醫(yī)療、文化、交通等方面完成向城鎮(zhèn)化水平的轉(zhuǎn)移”。但全民城鎮(zhèn)化背后則隱含“城市土地稀缺”問題。

       以上海為例，作為特大型城市，要接納包括世界各地的外來人口，土地非常有限。如何解決人口城鎮(zhèn)化和土地管理制度之間的矛盾？施教授給出了自己的答案：處理大型城市的土地稀缺問題，要掌握土地資源、資產(chǎn)與資本之間的邏輯關(guān)系——將稀缺的土地資源轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)，通過運作變?yōu)橘Y本，實現(xiàn)資本反哺資源。以此為核心，解決城市土地稀缺問題，具體可從四方面入手。

      第一，土地的集約、節(jié)約利用。目前上海存在大量閑置用地，假設(shè)其建筑多為工廠車間、倉庫等，而某一產(chǎn)業(yè)則需要大量的辦公區(qū)域。按照以往的做法，要將閑置用地上的廠房、倉庫等全部拆除，進行土地出讓之后再進行買賣與再建設(shè)。而在有了土地集約、節(jié)約的要求后，可將閑置土地進行“二次開發(fā)”，將原來的建筑進行改造，成為社會所需要的辦公樓宇。經(jīng)過這樣的二次開發(fā)既可以較大程度上地節(jié)約成本，又可以實現(xiàn)土地集約利用。

      第二，租售并舉?！白庹哂衅湮?，并不一定每個人都需要擁有房產(chǎn)”，倡導(dǎo)老百姓轉(zhuǎn)變觀念，在收入不理想的情況下選擇租房。政府需規(guī)劃出某一區(qū)域用于租住房建設(shè)，待開發(fā)商建設(shè)房產(chǎn)后，不對外銷售，只針對中低收入人群進行租賃。同時，施教授認(rèn)為可以采用短期租、長期租、中期租，甚至“一輩子租”的方式保證租戶的穩(wěn)定生活質(zhì)量及相關(guān)權(quán)益。通過這樣的方式既可以助力年輕一代買房觀念的轉(zhuǎn)變，使他們有更多的錢用于其他消費以提高自己的的生活質(zhì)量。還將對開發(fā)商造成挑戰(zhàn)——資金回收慢、炒房成本高，在一定程度上有利于房價穩(wěn)定。

      除此之外，市場上不能忽略有意愿和有能力買房的群體，應(yīng)做到買房和租房土地規(guī)劃有效融合，正確規(guī)劃專門供房產(chǎn)出售的土地，實現(xiàn)“租售并舉”。

      第三、有效處理增量用地和人口轉(zhuǎn)移關(guān)系。上海作為獨具魅力的東方之珠，吸引著來自世界各地人不斷涌入。面對人口激增的現(xiàn)實問題，需要通過對上海每年的人口導(dǎo)入和土地供應(yīng)量進行測算，挖掘存量用地以匹配人口導(dǎo)入。根據(jù)目前測算及預(yù)案，上海已有土地和可利用土地可匹配2400萬到2500萬人口，在現(xiàn)有人口數(shù)量之上還可繼續(xù)增加1000萬。

      第四、改革出讓方式。土地使用權(quán)出讓的市場化，直接導(dǎo)致房價一路高歌猛進。施教授認(rèn)為應(yīng)當(dāng)對土地使用全出讓的拍賣方式予以改革，對此他提出以“時間優(yōu)先”和“價格優(yōu)先”為具體舉措的“雙權(quán)重”方法，緩解尚未購房者的過大經(jīng)濟壓力。前者規(guī)定了競拍的時間，出價時間晚的開放商將沒有機會拿到土地使用權(quán)；后者限定土地出讓的最高價格，競拍超出限定價格的，政府要求將其超出的部分建設(shè)政府保障房，以此抑制土地?zé)o序競拍，使房價不致飛漲。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機制革新，共享多贏促進社會和諧

      農(nóng)村土地為集體所有，其流轉(zhuǎn)形式分為土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)和土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。一般講農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)為使用權(quán)流轉(zhuǎn)。在農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中最大的問題是，農(nóng)民失地后的情況處理。

      土地是農(nóng)民賴以生存的根本，務(wù)農(nóng)是農(nóng)民的基本職業(yè)。在進行土地騰讓后，雖然政府給予了一定補償，但他們失去了穩(wěn)定的經(jīng)濟來源及生活保障。面對這一問題，施教授認(rèn)為，政府相關(guān)部門需要在農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機制方面做出相應(yīng)改革。

      在對上海郊縣農(nóng)村進行了大量調(diào)查及研究總結(jié)后，施教授提出了 “農(nóng)村土地集中、共享、多贏”改革方案。即在農(nóng)村建設(shè)類似城市小區(qū)的住宅，將農(nóng)民居住場所集中起來，建立共用的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)場地。施教授以打造“共享“打谷場改革原有的家家戶戶具有的單獨打谷場為例進行了解釋說明。

      通過這樣的方式，零星的農(nóng)村土地完成了集中，使得原有的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地得到了節(jié)約；同時，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形成規(guī)模，有能力的人承包流轉(zhuǎn)出來的規(guī)?；恋?，再雇傭農(nóng)民勞作，農(nóng)民不僅沒有失業(yè)反而提高了收入，政府和開發(fā)商的利益也得到了有效保證，實現(xiàn)多方共贏。

      “改變老百姓生活是社會和諧的內(nèi)在要求“施教授說，研究者通過為社會改革提供具體行動方法的研究和舉措，將自然而然地促進社會和諧。

四位一體轉(zhuǎn)向兩位一體，產(chǎn)業(yè)升級房地產(chǎn)權(quán)重降低

      在談及我國的住房制度改革時，施教授對我國現(xiàn)存的兩類住房進行了解釋說明：一類為市場化住房即商品房；另一類則為政府行政化的保障房。

      就上海而言，保障房采取了廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房、公共租賃房和動遷安置房四位一體的方式。施教授認(rèn)為，未來保障房改革的方向為逐步降低直至取消共有產(chǎn)權(quán)房和動遷安置房，大力發(fā)展廉租房和公共租賃房。首先，低收入人群如大學(xué)畢業(yè)生和白領(lǐng)正處于原始資本積累過程中，為解決他們的住房問題，必須發(fā)展廉租房和公共租賃房。其次，對于共有產(chǎn)權(quán)房來說，如果老百姓買不起房子，就無所謂產(chǎn)權(quán)，就此而言，共有產(chǎn)權(quán)房意義不大。最后，經(jīng)政府規(guī)劃，老百姓房子被拆遷后有兩種補償方式，一為經(jīng)過測算的資金補償，二為給予合理的動遷安置房。施教授認(rèn)為，動遷安置房需為被拆遷者提供房源，不如直接給以資金補償，減少提供房源和建設(shè)安置房的麻煩，也給予了被拆遷者極大的自由選擇空間?；谝陨蠋c分析，施教授認(rèn)為，現(xiàn)今大力發(fā)展廉租房和公共租賃房，取消共有產(chǎn)權(quán)房和動遷安置房應(yīng)是適宜之舉。

      而對于市場化商品房的發(fā)展，施教授認(rèn)為發(fā)展是其不可回避的趨勢，但我國經(jīng)濟更要注重發(fā)展高端裝備及第三產(chǎn)業(yè)，逐步降低房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中的權(quán)重。

房地產(chǎn)開發(fā)四步走，決策和前期最重要

      房地產(chǎn)開發(fā)在施教授眾多研究領(lǐng)域中占比最大。施教授指出，房地產(chǎn)開發(fā)共分四個階段：決策階段、前期階段、施工階段、竣工驗收，其中最為重要的兩個階段應(yīng)是決策和前期階段。決策階段決定了房地產(chǎn)項目的選址、表現(xiàn)形式、投資、策劃等內(nèi)容；而前期階段則包括了項目的選擇、財務(wù)評價和風(fēng)險分析、社會價值及可行性這一系列的重要環(huán)節(jié)。在房產(chǎn)開放中，缺少這兩個階段的思考，建大樓就是空談。 “一般我們認(rèn)為一座大樓如果開工了，這個項目就已經(jīng)結(jié)束了”，就是因為在前兩個階段的工作已經(jīng)扎實落實的基礎(chǔ)上，項目基本不會再出現(xiàn)大的問題。

研究項目紛紛落地，強調(diào)知行合一解決社會問題

      本次采訪中，施教授援引的大多是他所研究課題的實例，對此，施教授表示“做研究需要理論，但更要結(jié)合實際?！?/span>

      在“上海郊區(qū)發(fā)展評價調(diào)查”項目中，施教授在進行了大量的體驗、觀察后發(fā)現(xiàn)了以上海松江為代表的有關(guān)食品安全、環(huán)境污染、公共交通等等民生問題，而這之中很多是連政府相關(guān)部門都未發(fā)現(xiàn)的切實問題。在發(fā)現(xiàn)了這些不足之后，施教授不僅針對性地提出相應(yīng)的解決方案，還充分發(fā)散思維，在解決現(xiàn)有問題的基礎(chǔ)上，再加入新的思路進行建設(shè)，使老百姓的生活更便利、美好。

      “遇到的難題和困惑數(shù)不勝數(shù)，但是我們都會一個個去解決，因為人的進步實際上就是在不斷地解決問題中成長的”。在時任上海市市長韓正主抓的“漕河涇桃浦科技智慧城開發(fā)”項目中，施教授對項目統(tǒng)籌規(guī)劃一步步解決其面臨的問題，首先進行定位——將桃浦建成“集休閑、娛樂、消費于一體的智能化社區(qū)”；然后，通過實地考察，在保證項目順利實施的情況下保留原有的老工業(yè)區(qū)、居民并在資金有限的情況下進行了主次劃分等問題。

      施教授表示“我所研究的課題全部都是已經(jīng)落地的項目，無一是空對空的”。并進步強調(diào)，做研究的人，自己一定要有開闊的視野，要大量的去體驗生活，在此基礎(chǔ)上與自己的理論相結(jié)合，這樣才能有成功的研究成果，真正服務(wù)社會，解決現(xiàn)實問題，讓老百姓生活更美好。

      的確，在本次采訪中，施教授分享的每一個理論所舉出相關(guān)的案例，都在社會建設(shè)中發(fā)揮了巨大現(xiàn)實力量。在教學(xué)中，施教授也在課堂上跟學(xué)生分享他做過的項目，鼓勵學(xué)生多進行實地調(diào)查，將理論和實踐相結(jié)合。

      師者如斯，同濟經(jīng)管MBA中心必將在做學(xué)術(shù)和為社會解決實際問題的路上越走越遠，培養(yǎng)更多的管理型專業(yè)人才，承擔(dān)起大國建設(shè)的高校責(zé)任。

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